Krapkowice Wywiad z prezesem Spłódzielni Mieszkaniowej Zjednoczenie

Wszyscy zdążą

Na temat trwającego w Spółdzielni Mieszkaniowej Zjednoczenie procesu wykupu mieszkań rozmawiamy z prezesem Stefanem Kowalczukiem.

W spółdzielni toczy się cały czas proces związany z przekształcaniem mieszkań spółdzielczych własnościowych w odrębną własność. Kiedy był złożony pierwszy taki wniosek?
W kwietniu 2001 roku. Był to wniosek z osiedla XXX-lecia. W tej chwili jest ich około 120, czyli około 7% całości spółdzielni. Proces przekształcania może być prowadzony pod warunkiem, że wcześniej w terminie 10 miesięcy spółdzielnia rozpoczęła działania regulujące stan prawny gruntu. W naszej spółdzielni jest on uregulowany i nie ma w księgach wieczystych właścicieli przedwojennych. Jesteśmy dzierżawcą gruntów, których właścicielem jest gmina i skarb państwa. I tylko z nimi będziemy mieli do czynienia. Dotyczy to choćby ul. Kilińskiego 27, 29, 31.
Proszę przypomnieć w jaki sposób przebiega proces przekształcania.
Lokator składa wniosek o przekształcenie własności lokalu do spółdzielni. Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych w art. 41 mówi, że do dwóch lat powinien być wyłożony do wglądu projekt uchwały dotyczący tej nieruchomości, nawet jeżeli z danego budynku wpłynął tylko jeden wniosek, a reszta lokatorów nie jest zainteresowana przekształceniem. Kolejne dwa miesiące, to jest czas na zgłaszanie wniosków czy zastrzeżeń do projektu uchwały. Potem uchwała się uprawomocnia i wtedy w przeciągu pół roku powiadamiamy wnioskodawcę, że do dwóch lat zarząd ma czas na zakończenie sprawy, czyli pójście z nim do notariusza.
Czy już są prawomocne uchwały dotyczące jakiś nieruchomości?
Tak, chodzi o XXX-lecie, Damrota i 3-Maja. To były pierwsze wnioski. Są już też prawomocne uchwały, które nie zostały przez nikogo zaskarżone do sądu. Nie było również nikogo kto trafiłby z jakimiś zastrzeżeniami do spółdzielni. Do 16 kwietnia (bo wówczas mija termin wpłynięcia pierwszego wniosku z tego osiedla) o wystawieniu kolejnych projektów uchwał będą powiadomieni mieszkańcy os. Sady. Przez 20 dni będą mieli prawo wglądu do projektu uchwał dotyczących tych budynków.

Jednym słowem, na dzień dzisiejszy od momentu wpłynięcia wniosku do spółdzielni, aż do wizyty u notariusza ustawowo może minąć 4 lata?
W tym roku robimy przymiarki, żeby okres od wydania prawomocnej uchwały do wizyty u notariusza wydłużyć do trzech lat, bo nie damy rady z osiedlem XXX-lecia. Ale jest to na razie tylko przymiarka. Warunkiem jest zaakceptowanie tego przez sąd rejestrowy. Jeżeli nie, będziemy zobligowani do dwóch lat.
Na jakiej podstawie prawnej to robicie?
Na tej, że to co nie jest zakazane w ustawie i nie jest sprzeczne z nią reguluje statut.
Dlaczego chcecie ten okres wydłużyć?
Chodzi generalnie o to, żeby ludzie nie mieli pretensji, że jedne osiedla są technicznie bardziej dozbrojone, a drugie mniej. Tym bardziej, że mamy ku temu prawo i jest to logiczne gospodarczo. Tworzy się jednak dwóch właścicieli: tego który przekształcił w odrębną własność i spółdzielnię dla pozostałych mieszkań. Właściciel mieszkania przekształconego na odrębną własność może automatycznie sobie nie życzyć, żeby fundusz remontowy 'szedł' na inne działki. Ma prawo bezpośrednio zwrócić się do sądu, że fundusz remontowy i eksploatacja jest za wysoka. Nie może jednak powiedzieć, że on nie będzie płacił, bo jak można nie remontować. Ale na dzisiaj, jeśli w danej nieruchomości będzie chociaż jeden członek spółdzielni, to obowiązuje ustawa o spółdzielni i prawo spółdzielcze. W dalszym ciągu więc, rada nadzorcza uchwala plan finansowo-rzeczowy takiego budynku. Jak ostatni członek zniknie, to stosujemy ustawę o własności lokali. Mało tego, spółdzielcy za obiekty wspólnego użytku takie, jak np. plac zabaw, nie płacą, a tu będziemy mogli żądać opłaty.
Zmierzam do tego, żeby spokojnie do tematu przekształceń podchodzić, bo działanie jest systemowe, w ramach określonego terminu do jakiego mamy to zrobić. Z drugiej strony, nie ma takiego terminu, po którym nikt już z tego prawa nie skorzysta. Więc nie należy się bać.

Ile zapłaci osoba przekształcająca spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania w odrębną własność?
Notariusz, to 1/3 najniższego wynagrodzenia (253 zł jeżeli byłoby to w tym roku). Warto jednak dodać, że do tego będzie dołączone 22% VAT, chociaż nikt tego wyraźnie nie powiedział. Tego VAT-u wnioskodawca nie odliczy sobie, bo jest już niejako detalistą. Jak powiedziała nam notariusz - jego wprowadzenie wynika z innych przepisów. Kolejne opłaty, to wniosek i wpis do księgi wieczystej - 253 zł. Tym razem już bez VAT-u. Jak poinformowała nas wstępnie notariusz niezbędne będą również rzuty poziome mieszkania i piwnicy. Jeszcze nie wiem ile to będzie kosztowało, czy 20 czy 100 zł. Będzie to wynikało z przetargu, jaki ogłoszę na wykonanie tych szkiców. Chociaż powiedziano, że to musi być, oczekuję jeszcze opinii prawników. Moim zdaniem, jeżeli powiatowe służby wydadzą oświadczenie, że lokal jest lokalem mieszkalnym, to po co ma jeszcze płacić wnioskodawca? Niestety, ustawa o spółdzielniach o tym nie mówi.
A czy spółdzielnia nie może zrobić po prostu szkice dla wszystkich budynków spółdzielni?
Gdzieś w województwie wałbrzyskim zrobili to na wyrost, ale ja nie mam ochoty robić wszystkim szkice mieszkań, nawet tym, którzy nigdy nie przekształcą swoich lokali we własnościowe.

Głośno jest ostatnio w mediach o bankructwach spółdzielni i o tym, że banki przejmują mieszkania mające status spółdzielczych własnościowych. Więc z jednej strony zapłaciłam za mieszkanie, z drugiej mogą mi je zabrać, czy tak właśnie może być?
Nie grozi nam na dzisiaj bankructwo. Płatności są dobre i powiedziałbym, że na tle innych spółdzielni - bardzo dobre, jakkolwiek mamy problemy z niektórymi niepłacącymi lokatorami. Zadłużenie w ubiegłym roku wyniosło tylko 1,64 %, to bardzo mało.
Natomiast, gdyby doszło do takiej sytuacji i musielibyśmy jako zarząd ogłosić upadłość, to będzie o tym głośno. Na te ludzkie gadania mogę zacytować wypowiedź jednej z lokatorek - gdyby spółdzielnia upadała, to nie ocieplała by swoich budynków od nr 15 na XXX-lecia począwszy, a skończywszy na Moniuszki.
Po drugie, kiedy spółdzielnia upada, spółdzielcza własność do lokalu z mocy prawa przechodzi w odrębną własność, a lokatorskie mieszkania przechodzą w umowę najmu. Żadnych obaw tu nie ma. Ale przede wszystkim, trzeba pamiętać i o tym, że spółdzielca odpowiada w takiej sytuacji za zobowiązania spółdzielni tylko do wysokości udziału, który nie jest oprocentowany. Dla tych, którzy w tej chwili wstępują do spółdzielni jest to 200 zł, ci którzy wstępowali lat temu kilkanaście jest to 5 gr.

Od 1 maja wchodzimy do Unii Europejskiej, zdaniem analityków ceny mieszkań pójdą w górę. Czy w przyszłym roku osoby, które będą chciały przekształcić lokatorskie we własnościowe będą więcej płacić?
Kapitalizm, to więcej czy mniej - wolny rynek. Wolny rynek, to podaż która dyktuje ceny. Przeważa podaż - będzie niższa cena, popyt większy - cena wyższa. Jeśli rynek podyktował w ostatnim czasie prawie 10% wzrost cen, to nie dyktuje tego prezes spółdzielni. Każde mieszkanie, które jest przekształcane jest wyceniane przez rzeczoznawcę i cenę dyktuje właśnie rynek. Dla tych, którzy mieszkają tu od początku i będą chcieli przekształcić prawo własności z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mamy w statucie zagwarantowaną 50% bonifikatę. Na przekształcenie z mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, takiej bonifikaty na dzisiaj nie przewidujemy, bo ustawa na ten temat milczy.